De CAT-site ligt achter het station van Vilvoorde, tussen het spoor, de Luchthavenlaan, de Woluwelaan en de Machelen-Vilvoordelaan, grotendeels in Vilvoorde, deels in Machelen. CAT werd in 1957 als transportbedrijf opgericht door Renault. Het vestigde zich vanaf 1970 in België. In 1997 sloot de Renault-fabriek haar deuren en in de slipstream van Renault verlieten ook andere bedrijven, zoals CAT, de regio. Wat achterbleef is een enorme vlakte, sterk vervuild, met veel verharding en nogal wat overstromingsproblemen.

Jan Verheyen, woordvoerder van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM): ‘De CAT-site is een brownfield, verwaarloosd, onderbenut en zo sterk aangetast of vervuild dat alleen structurele oplossingen de site weer bruikbaar kunnen maken. Voor zulke sites kan de Vlaamse overheid brownfieldconvenanten afsluiten en dat is in 2012 gebeurd voor ongeveer 27 hectare van de Vilvoordse CAT-gronden. Zo’n convenant omschrijft hoe de site kan worden herontwikkeld en welke realisaties kunnen leiden tot economische, sociale en ecologische meerwaarde. Alle betrokkenen maken duidelijke afspraken over de herontwikkeling van de site.’

Ondertekend in 2012 en het convenant stelt dat ‘de eerste investeringen starten in 2013’? Dan zou je denken dat het vlot moet gaan. Niet voor de CAT-site, want de ambities van sommige partners lagen blijkbaar heel ver uiteen en andere partners stapten pas later in het verhaal. Dat zorgde voor veel vertraging.

Nieuwe stadswijk

Ruim tien jaar na het convenant en 27 jaar na de sluiting van Renault Vilvoorde is er nu een masterplan voor de CAT-site, waarin alle betrokkenen zich kunnen vinden. Het project kreeg meteen ook een nieuwe naam: Salyx. Tik Salyx in op het internet en je komt maar bij één site uit: die van MG Real Estate. Dat is de projectontwikkelaar die 43 ha gronden overkocht in 2015 en sindsdien hemel en aarde beweegt om de site zo snel mogelijk te kunnen ontwikkelen, liefst op een zo lucratief mogelijke manier uiteraard. Na jaren breedvoerig overleg is er sinds eind 2023 dus een masterplan, uitgewerkt door studiebureau BUUR (Sweco) en goedgekeurd door alle partijen. Op de CAT-site komt een nieuwe stadswijk met 2.500 woningen, een evenementenhal, scholen, kinderopvang, horeca, winkels, kantoren, sportinfrastructuur, een nieuwe VDAB-campus en – vooral – een nieuw ziekenhuis.

Gunther Coppens, provinciaal gedeputeerde voor ruimtelijke planning: ‘De gemengde invulling vind ik een goede keuze. Het masterplan geeft de grote lijnen aan. Bij de concrete realisatie zal er zeker nog worden gedebatteerd over de juiste invulling. De wooneenheden komen bijvoorbeeld in ‘appartementsblokken’. Maar hoe hoog die moeten worden, zal nog voer voor discussie zijn. Wat we in Vilvoorde creëren, kan immers een precedent zijn voor wat er later elders wordt uitgewerkt. Daar moeten we dus zeer goed over nadenken. Maar ik wil er tijdens de zes jaar van mijn legislatuur met de CAT-site in elk geval sterk op vooruitgaan.’

Annelies Van der Donckt, programmaregisseur voor de stad Vilvoorde: ‘De stad vindt aantrekkelijk wonen in een stationsomgeving belangrijk en wil mee ijveren voor betaalbare woningen. Inzake nieuwe werkgelegenheid mikt men op bijna vierduizend nieuwe arbeidsplaatsen. Er komt ook behoorlijk wat ruimte voor groen en water met een groot park langs de spoorweg en eentje rond de Trawool die opnieuw zal worden opengelegd. Aan leefbaarheid is dus zeker voldoende aandacht besteed.’

Ziekenhuis

Ook het AZ Jan Portaels heeft al lang zijn oog laten vallen op de site. Het nieuwe ziekenhuis zal ongeveer 30% kleiner zijn dan het huidige. Men mikt immers meer op daghospitalisatie en minder op lange verblijven. De bouw van het nieuwe ziekenhuis kan wellicht de eerste echte realisatie worden op de CAT-site. Het AZ Jan Portaels hoopt dat het kan openen in 2026. Het ziekenhuis zal op de nieuwe locatie in elk geval veel beter bereikbaar zijn met het openbaar vervoer dan op de huidige locatie.

Vlak bij het station van Vilvoorde en de halte van de Lijn zou de site inderdaad het makkelijkst bereikbaar moeten worden via het openbaar vervoer. De invulling met gemengde functies, zoals wonen, werken, gemeenschapsvoorzieningen en horeca, is dus zeker een juiste keuze voor deze strategisch heel waardevolle plek. Het doel is in elk geval om ook het autoverkeer te beperken tot maximaal 30% van de verplaatsingen van en naar de site. Maar laat ons niet vergeten dat de naburige Woluwelaan en Luchthavenlaan gegeerde invalswegen zijn voor autoverkeer en dat de CAT-site op minder dan 2 km van de E19 en op amper 4 km van de Ring ligt. Dat kan verleidelijk zijn voor extra autoverkeer. Het beperkte aantal parkeerplaatsen bij Salyx moet mensen ertoe verleiden om toch voor het openbaar vervoer te kiezen.

Als het ziekenhuis hoopt op een vrij snelle realisatie, dan ligt dat anders voor de rest van de site. Van der Donckt: ‘We spreken hier over een toekomstgericht project voor de komende twintig jaar. De invulling zal dan ook in fases plaatsvinden.’ Coppens: ‘Hier en daar moet de bestemming van de terreinen nog worden aangepast met een ruimtelijk uitvoeringsplan. Zelfs zonder bezwaarprocedures nemen zulke aanpassingen al snel twee jaar in beslag.’

Zware verontreiniging

Er liggen evenwel nog een paar uitdagingen in het verschiet. De hoogspanningslijn die over het gebied loopt, wordt ondergronds gebracht en de site heeft nood aan voldoende capaciteit om water op te vangen. Daar kunnen de ongeveer 6 ha open ruimte in het nieuwe masterplan voor zorgen. Maar ook de ruimte die de Woluwe en de Trawool krijgen en de ontharding van grote delen van het terrein zullen daarvoor bepalend zijn. Het gebied is immers heel overstromingsgevoelig en naarmate er opnieuw meer bebouwing komt – en dus meer verharding – zal de waterdruk weer toenemen. Daar zal elk bouwproject rekening moeten mee houden.

En dan is er nog de historische vervuiling. Verheyen: ‘De site werd van 1950 tot 1973 gebruikt als stortplaats en is daardoor, en door de industriële activiteiten die er tot het einde van het vorige millennium plaatsvonden, zwaar vervuild. Renault Industrie Belgique nv kreeg in 2010-2011 vrijstelling voor de historische verontreiniging van voormalige storten en moet dat dus niet saneren. Het bedrijf dat de terreinen overnam in 2015, erfde die vrijstelling over.’

De Vlaamse overheid (OVAM) staat dus in voor de sanering. Uiteraard heeft een gespecialiseerd studiebureau de vervuiling grondig bestudeerd en geanalyseerd. Zoals dat wel vaker gebeurt, koos Vlaanderen voor de minst dure oplossing. Een gedeelte van de verontreiniging blijft gewoon in de grond zitten en wordt veilig afgedekt. Om blootstelling tegen te gaan, wordt een isolatielaag aangebracht. De eerste fase van de saneringswerken is inmiddels achter de rug en heeft Vlaanderen 15,73 miljoen euro gekost.

‘De site volledig saneren en de vervuiling volledig weghalen zou met het oog op de lange termijn natuurlijk de beste oplossing zijn, maar dat zou wellicht meer dan het drievoudige gekost hebben. De kosten lopen nu al erg op voor de ontwikkelaar en die zal zijn kosten zeker doorrekenen aan de latere kopers of gebruikers’, zegt Coppens.

De hogere kostprijs van een volledige sanering – waar ook Vilvoorde voorstander van was – was nochtans te verantwoorden voor een site waar in de toekomst duizenden mensen gaan wonen, werken, sporten of onderwijs volgen. De isolatie en de afdekking van de verontreiniging wordt gedurende 30 jaar gemonitord. Leg die termijn naast de 15 tot 20 jaar waarin de site gefaseerd zal worden gebouwd dan mogen daar toch vragen bij gesteld worden. We bouwen een volledig nieuw stadsdeel dat daar voor heel lange tijd blijft. Is het dan niet kortzichtig om de bestaande verontreiniging daar voor heel lange tijd in de ondergrond te laten zitten? De afgedekte en geïsoleerde verontreiniging kan bovendien nog een en ander hypothekeren. Bij de bouwactiviteiten bijvoorbeeld al, maar het is ook de bedoeling dat de CAT-site geen fossiele brandstoffen meer gebruikt. Een warmtenet of geothermie kunnen mooie alternatieven zijn, maar in de ondergrond boren wordt dan wellicht een heikel punt.

Strategische plek

De CAT-site is in de wijde omgeving de meest strategische plek om een volledig nieuwe stadswijk te bouwen. Een mengeling van wonen, werken en gemeenschapsvoorzieningen is ideaal op deze goed bereikbare plek. Het heeft lang geduurd, maar het masterplan wijst nu wel de juiste richting aan en streeft naar een mooi evenwicht. We kunnen maar hopen dat mogelijke problemen met de waterhuishouding en het deels laten zitten van de verontreiniging er op de lange termijn geen donkere schaduwen over werpen.