Een paar bejaarde wagons en een met planten overwoekerd urinoir: het station van Clabecq ademt niet veel leven meer. De fabriek van Hensferstaux vlakbij roept vage herinneringen op aan de zware industrie die tot midden de jaren 1990 het ritme van Tubeke en Klabbeek bepaalde, twee buurdorpen langs de Zenne net onder de taalgrens nabij Halle. Toen in 1996 de smeltkroezen van de Forges de Clabecq, tot dan een vlaggenschip van de Waalse en Belgische metaalverwerkende nijverheid, definitief stopten met gieten, werd het hier heel stil.

De sluiting van de Forges was een zoveelste in de rij van vele sluitingen en mislukte overnames in de Zennevallei ten zuiden van Brussel. De Waalse metaalindustrie zakte vanaf de jaren 1970 weg, getroffen door de (wereldwijde) economische crisis, en trof toen ook de hoogovens van Clabecq al een eerste keer en daarna een tweede keer in de jaren 1990, waarna het bedrijf geen aansluiting meer vond bij de veranderde wereldmarkt. Samen met het werk trok de welvaart weg en Tubize en deelgemeente Clabecq bleven achter als een verarmde stad in een uithoek van Waals-Brabant.

Nieuwe invulling

Op haar hoogtepunt stelde de fabriek zo’n 5.700 mensen te werk, waarvan een groot deel in de arbeiderscités van Tubize en Clabecq woonden. Op de sluiting volgde het sociale drama. De arbeiders die hier sinds de 19e eeuw uit de omliggende Waalse en Vlaamse dorpen waren aangetrokken, bleven achter in de quartiers rond de fabrieken. Bijna dertig jaar later is Tubize de klap nog niet te boven. In 2023 hadden de inwoners een gemiddeld inkomen van 18.517 euro. Dat is lager dan de Vlaamse buurgemeenten Halle en Pepingen, waar het gemiddelde rond de 21.000 en 25.000 euro per inwoner ligt, maar ook lager dan haar Waalse buren ‘s Gravenbrakel, Rebecq, Itter en Kasteelbrakel, waar het gemiddelde inkomen tussen de 20.000 en 23.500 euro ligt. Op de welvaartsindex uit 2021 scoort Tubize 91 punten. Dat is lager dan het Waalse gemiddelde van 94,3 en veel lager dan Halle (104,4), maar wel hoger dan Brussel (78,9). Tubize kon iets nieuws gebruiken voor de herwaardering van de buurt, ten voordele van de werkgelegenheid en als baken voor de toekomst.

Dat was tot voor kort. Nu vult af- en aanrijdend vrachtverkeer de vallei langs het kanaal en de Zenne en hult de buurt in een deken van fijn bouwstof. Het zo’n 80 ha grote gebied van de staalfabriek wordt herschapen tot een gemengd gebied voor economische en vrijetijdsactiviteiten. Geschatte winst voor de mensen van Tubize: serviceflats, een gezondheidscentrum, een lagere en middelbare school, maar ook 1.500 arbeidsplaatsen, want voor de gemeente was het belangrijk dat de reconversie mee antwoord biedt op de noden van Tubize en haar inwoners, maar ook dat er niet nog een stadscentrum bijkwam, gelet op de centrale ligging van de site tussen de kernen van Tubize en Clabecq.

Op de site zullen ook zo’n 2.500 woningen verrijzen, goed voor de huisvesting van 6.000 nieuwe inwoners. Dat is nodig, want de bevolking van Tubize stijgt snel. Sinds 2009 is het geen dorp meer, maar officieel stad. In de praktijk werd het een satellietstad van Brussel met een exploderende bevolkingsgroei van 14,5% gedurende de laatste tien jaar (2013-2023). Daarmee overtreft het andere gemeenten langs het kanaal zoals Halle, Sint-Pieters-Leeuw en Anderlecht ten noorden die elk ook een bevolkingsgroei van meer dan 10% te verwerken kregen, terwijl de gemiddelde groei voor België en Waals-Brabant 6,28% bedraagt, en voor Wallonië slechts 3,33%. In 2023 rondt de gemeente de kaap van de 28.000 inwoners. Tien procent van de nieuwbouw is voorbehouden voor sociale woningbouw, want ondanks het bescheiden gemiddelde inkomen van haar inwoners, staat de gemeente wel op de achtste plaats op de lijst van duurste gemeentes in Wallonië voor wat betreft de kostprijs van appartementen. Die kosten in Tubize gemiddeld zo’n 210.000 euro, net tussen het Waalse gemiddelde (183.000 euro) en het Belgische (240.000 euro).

‘Tubize bevindt zich in een cruciale fase’, zegt Pierric Brison, journalist die de ontwikkelingen in Tubize van nabij volgt. ‘De autoriteiten hebben besloten om geen nieuwe huizen te bouwen op onbebouwd terrein, maar op brownfields zoals het project voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige Forges de Clabecq. Daarmee is het een voorbeeld voor heel Wallonië, want in Seraing, Luik, Charleroi en nog andere plaatsen zijn er nog wel wat verlaten industriële sites.’ En daarmee stijgt ook het belang van het welslagen van dit project. Het mag niet mislukken.

Quartier du congestion?

De opvolger van de Forges de Clabecq is op de brede omgeving gericht en moet het toekomstige Tubize mee aantrekkelijk maken. TOM-Tubize Outlet Mall, zo’n 12 ha groot en goed voor zo’n 80 winkels, wordt als groene retail outlet met geïntegreerde bewoning en stadslandbouw op het dak van het winkelcentrum het vlaggenschip van het Quartier des Confluent, de nieuwe naam van de woonbuurt die meer verbinding zoekt met het water van het kanaal waaraan het ligt en de Zenne dan met het industriële verleden van de stad. Het blanke beton en de transparante raampartijen steken scherp af tegen de grauwe, roetzwarte en gesloten gevels van baksteen en arduin van het stationnetje van Clabecq en de arbeidershuizen.

‘TOM is growing fast’, kondigt de website aan. Maar de outlet struikelt over haar eigen superlatieven. De opening van het winkelcentrum was voorzien voor september 2024 al moest die datum intussen worden bijgesteld. Pech dus voor de eerste bewoners die er al hun intrek namen in de nieuwe flats. Zij zullen hun winkelbezoek nog even moeten uitstellen, voorlopig tot… september 2026. De grote schuldigen: de mobiliteit, de toegankelijkheid en de complexiteit van het project.

Samenvloeiing

Het was te voorspellen. Als ik Luc Delporte, conservator van het plaatselijke Musée de la Porte, erover aanspreek, schuift hij met zijn vingers over de stafkaart van beneden naar boven. ‘Alle wegen lopen van het zuiden naar het noorden, net als de waterlopen. De Zenne en de Senette komen hier samen in Tubize, historisch de samenvloeiing van de twee beken. De historische wegen liggen hoger en komen hier ook samen: de steenweg naar Bergen en die naar Quenast. Tubize was altijd al de samenvloeiing van landwegen, waterwegen, en recenter ook het kanaal en het spoor. Verder gaat alles naar het noorden, richting Halle. Daarom werd een verkeersontsluiting langs het noorden van Tubize een voorwaarde voor de ontwikkeling van de site, zodat de stad niet nog meer werd belast en de reconversiezone meteen kon aansluiten op de snelweg A8/ E429 richting Halle. Die ontsluiting en de ontwikkeling van een stadsboulevard laten nu op zich wachten, de realisatie is voorzien voor 2027 en dus moet ook de opening van het winkelcentrum wachten.’

‘Dat lijkt me noodzakelijk’, zegt Griet De Ceuster van onderzoeksbureau Transport & Mobility Leuven. ‘Want indien de schatting van zo’n 1,5 miljoen bezoekers per jaar klopt, rijden er daar op een gewone zaterdag al gauw zo’n 10.000 wagens voorbij. Als die over het bestaande wegennet richting de snelweg moeten, slibben de aanvoerwegen helemaal dicht.’ De modal shift waarvan sprake in het masterplan lijkt zich bovendien vooral plaatselijk te moeten voltrekken. Het station van Tubize ligt te ver van de site en ook een eventuele heropening van het station van Clabecq vlakbij, biedt vooralsnog weinig garanties. ‘De opening van een nieuwe treinhalte vraagt toch dagelijks zo’n 200 a 300 opstappende reizigers en met zo’n 6.000 nieuwe inwoners is dat niet gegarandeerd’, zegt De Ceuster. ‘Bovendien is er de vraag naar een aansluiting, niet alleen met kleinere centra uit de buurt maar ook met Brussel.’

Ieder zijn ding

De ontwikkeling van TOM baart het naburige Halle zorgen. ‘We kunnen het niet tegenhouden, maar het is concurrentie voor onze handelaars’, zegt Johan Servé, schepen voor lokale economie en openbare werken. ‘Vergeet niet, er zijn nog andere shoppingcentra in de buurt, zoals shopping Nivelles of Westland. Bovendien zijn onze panden in de stad vaak klein en hun gevels beschermd. We moeten ons dus herpositioneren en onze troeven uitspelen als kleine, gezellige stad met sfeervolle horecazaken. De initiële paniek is wat weggeëbd, maar de onrust blijft, want als het TOM er komt, zullen er ongetwijfeld mensen vanuit Halle naartoe trekken.’

Wat in Tubize gebeurt, heeft impact op Halle, zo’n 6 km verderop aan de andere kant van de taalgrens. Hij toont zich hier als een bestuursgrens en een administratieve grens, want hoewel de reconversie van de Forges bij de top tien van prioritaire reconversiegebieden van Wallonië ligt, over wat er zich afspeelt, heeft Halle nauwelijks invloed. ‘We zijn op de hoogte gebracht, maar het project was toen al opgestart’, zegt Servé. ‘Wanneer je in Vlaanderen iets realiseert, ben je sneller geïnformeerd, maar hier is het over de gewestgrens, met als gevolg dat Halle, buiten overleg in de marge, niet strategisch betrokken is, terwijl de potentiële impact op de economie toch reëel is.’

‘Omgekeerd is dat trouwens ook het geval’, zegt Servé. ‘Neem de ontwikkeling van de A8. Wanneer die werken hier gaan beginnen, gaat dat ook in het andere gewest impact hebben. De collega’s in Wallonië zijn daarvan niet op de hoogte. We hebben meer overleg dan vroeger en als twee steden doen we wat we kunnen, maar als ik er niet aan denk om het tussen pot en pint te vermelden als ik de burgemeester tegenkom, blijft het erbij. Ik bel hem en zeg simpelweg: On va commencer des travaux. Wat we nodig hebben, is dat de provincies over hun grens kijken en dat de gouverneurs ons en de omliggende gemeenten jaarlijks samenbrengen om de komende projecten te overlopen.’

Aandachtgrens

Een site in functie van een groene en een duurzame leefbaarheid langs het kanaal, 5 ha zonnepanelen op het dak voor duurzame energieproductie en stadslandbouw, nieuwe arbeidsplaatsen en een modal shift om de dichtslibbende mobiliteit het hoofd te bieden: het verhaal van TOM doet sterk denken aan … Broeklin, de opvolger van de afgevoerde Uplace-luchtbel dat wegens te groot, onaangepast, te concurrentieel en te druk voor de buurt uiteenspatte. De taalgrens is een aandachtgrens, want terwijl het Quartier des Confluents quasi geruisloos vorm aanneemt en aan de aandacht van Halle – en Vlaanderen – ontsnapt, werd de omvorming van Uplace met argusogen gevolgd door Vilvoorde en Leuven, de steden in de buurt. Als gevolg van de weerstand vervelde Uplace tot het duurzamere Broeklin dat op een gelijkaardige oppervlakte als TOM -12,5 ha – het Vlaamse spiegelbeeld is langs de kanaalzone op de site van de voor Vlaanderen even iconische Renaultfabriek als de Forges de Clabecq aan Waalse zijde. Met een verwijzing naar het natte gebied langs het kanaal – Confluents en Broek – kijken ze naar de gemengd-duurzame toekomst van creatie, economie en ontspanning dat meer aansluiting zoekt met de zachte natuur dan met het industriële verleden. En terwijl Uplace langs rechts werd ingehaald door TOM – in Machelen komt er geen shopping – dingen ze nu allebei langs links naar de gunsten van milieubewuste middenklassers.

Toch is er ook een groot verschil. Terwijl Uplace en Broeklin vanuit de brede omgeving vanaf het begin veel weerstand opriep, is die er voor TOM in Tubize amper. TOM is het sleutelproject dat de hele omgeving moet reactiveren, terwijl de bedrijvigheid in de noordrand rond Brussel groter is en de ontwikkeling er minder afhankelijk is van één project. ‘Met de bouw van de TOM wordt Tubize wel eens het toekomstige Louvain-laNeuve genoemd omdat het project zo aantrekkelijk is: dicht bij Brussel, een moderne groene wijk met activiteiten en een winkelcentrum dat lijkt op Maasmechelen Village’, zegt Brison. Dat ligt voor Uplace-Broeklin dus enigszins anders.

Greenwashing?

De duurzaamheidtransformatie naar Broeklin was – ondanks de blijvende bezorgdheden over mobiliteit of inbedding in de sociale en natuurlijke omgeving – noodzakelijk om minimaal acceptabel te worden en voor TOM om een kapitaalkrachtig publiek aan te trekken die de buurt een nieuwe boost geeft. Al lijkt ook dat laatste moeilijk te worden en dreigt de reconversie in een moeras van vertraging en politiek getouwtrek terecht te komen. ‘Het TOM-concept is aan het veranderen en er duiken twijfels op over de financiële levensvatbaarheid van het project’, aldus Brison. Normaal gesproken zou er in maart of mei van dit jaar een geruststellende mededeling komen, maar aangezien die er op het moment van dit schrijven in juli nog steeds niet is, groeit de twijfel of TOM er nog wel komt.

Voorlopig lijkt de nieuwe economische aantrekkingspool in Tubize nog veraf en blijft ook de aantrekking van nieuwe kapitaalkrachtige inwoners uit. De eerste nieuwe inwoners lijken vooral uit Tubize zelf te komen. Voorlopig wonen ze op een werf, of zoals de burgemeester Januth hen volgens L’Avenir over de veiligheidssituatie adviseerde: Port un casque, want het bouwterrein waarop ze leven, is de verantwoordelijkheid van de bouwpromotor.

Houdbaarheidsdatum

De houdbaarheidsdatum van de complexe shopping mallformule voor de reconversie van industriegebied in Brussel en de Rand lijkt overschreden. Nijvel, Anderlecht, Woluwe, Docks: de markt is verzadigd, het draagvlak is laag of de ontwikkeling te complex en niet realistisch. ‘De aanwezigheid van een kleiner winkelcentrum op maat van de regio waar je winkels concentreert die niet in een stadscentrum thuishoren, zoals bouwmarkten, keukenwinkels of autogarages, past beter bij de regionale ontwikkeling’, zegt De Ceuster. ‘Al blijft bij zo’n ontwikkeling het risico op concurrentie voor nabije stadscentra wel groter dan voor thematische shoppingcentra.’

Voor de reconversie van bedrijventerreinen en het aantrekken van inwoners zullen overheden en privépartners dus uit een creatiever en duurzamer vaatje moeten tappen, liefst één dat echt bij de omgeving past en dat rekening houdt met de effecten als mobiliteit, duurzaamheid en economie op de brede streek, en dat liefst over de gewestgrenzen heen.

Dank aan Pierric Brison (journalist) en Luc Delporte (historicus) voor de achtergrondinformatie over Tubize en Luc Vander Elst (journalist) voor extra context over Broeklin.