Tivoli maakt deel uit van het oude Laken, een van de armere Brusselse wijken. De nieuwbouwwijk, opgetrokken op een braakliggende site van 4,5 ha, grenst aan het kanaal en de Havenlaan en sluit aan bij Tour & Taxis. Volgens architecte-stedenbouwkundige Eva Heuts is de nieuwbouwwijk goed geïntegreerd en verbonden met de stad. Vanuit de vzw VIBE, die duurzaam bouwen en wonen promoot, begeleidt ze gemeenten en bouwprofessionals in het ontwikkelen van een duurzame stedenbouw. Ze is coauteur van het inspiratieboek Stedenbouw, het kan ook zo, waarin de Tivoliwijk als voorbeeldwijk staat beschreven.

Op 15 minuten

‘Tivoli is een voorbeeld van de 15-minuten-stad, waarbij diverse voorzieningen op maximum 15 minuten wandelafstand van je woonst liggen. Hier zijn dat winkels waaronder een voedselmarket met gezonde en biologische groenten, drie scholen, twee crèches, een huisartsenpraktijk en commerciële ruimten. In de wijk tref je tevens innovatieve werkgelegenheidsinitiatieven aan, zoals start-ups in Greenbizz, die de nieuwste milieutechnologie toepassen.’

Heuts wijst tijdens onze rondleiding op de fietsenstallingen die niet op straat maar veilig achter de afgesloten omheining van elk woonblok staan. ‘De fietsenstallingen bevinden zich dichtbij de centrale ingang van het appartementsblok zodat je de fiets onmiddellijk bij de hand hebt. De ingang van de autoparkeerplaatsen daarentegen ligt aan de buitenkant. Tivoli is een autoluwe wijk die het wandelen en fietsen stimuleert. Ook de opstapplaatsen voor trein, tram en bus bevinden zich binnen de 15 minuten wandelafstand.’

Op het centrale plein staan twee majestueuze platanen. Ze zijn 30 tot 35 meter hoog met een brede kruin die in de zomer voor schaduw en afkoeling zorgt. ‘Geen overbodige luxe met het toenemend aantal hittedagen’, benadrukt Heuts. ‘Nu zitten we gemiddeld aan vijf hittedagen per jaar, tegen 2050 zal dit oplopen tot gemiddeld twintig. In het kader van het klimaatbeleid moeten we veel meer aandacht besteden aan groen in de stad. De ontwerpers van de wijk zorgden voor groendaken, groene gevels, een groen binnenplein aan elk appartementsblok met inheemse planten dat wordt beheerd door de bewoners, en tussen de stoepen en de rijweg zijn er groenstroken aangelegd. Die onverharde zones laten het water makkelijker in de bodem infiltreren. De voegen tussen de trottoirtegels zijn niet dicht gecementeerd, maar open zodat de regen ook hier kan insijpelen. Al die elementen verklaren de hoge score bij de toekenning van het duurzaamheidscertificaat.’

Betaalbaar

De aanbesteding voor de nieuwbouw in Tivoli, uitgeschreven door de Brusselse Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij Citydev, werd toegekend aan projectontwikkelaar KAIROS. Er werden 397 appartementen gebouwd. De wijk is geen witte, exclusieve wijk voor hoge inkomens. Integendeel, je treft er een grote sociale mix aan. Projectmanager Roan Van Boeckel: ‘Tivoli is een goede illustratie van sociale duurzaamheid. De betaalbaarheid van de woningen is een belangrijk criterium. 30% van de appartementen is bestemd voor sociale huisvesting. De overige 70% zijn door de overheid gesubsidieerde woningen. De appartementen zijn ongeveer 35% onder de kostprijs verkocht. Het verschil wordt bijgelegd door het Brussels Gewest. De kandidaat kopers mogen op het moment van de aankoop geen andere eigendom bezitten en met hun salaris de toegelaten inkomensgrens niet overschrijden. Om eventuele speculatie tegen te gaan, moeten de eigenaars twintig jaar in de wijk blijven wonen. Als ze eerder verkopen, kunnen ze de opgebouwde meerwaarde niet in rekening brengen.’

Om de woonprijzen te drukken, heeft Citydev naast de appartementsblokken van projectontwikkelaar KAIROS, ook twee percelen voorbehouden voor alternatieven. Het gaat om een project van de Community Land Trust Brussel (CLTB) en een project van cohousing. In beide projecten zijn de bewoners wel eigenaar van hun woning, maar blijft de overheid (Citydev) eigenaar van de grond.

Sociaal bindweefsel

Arnaud Raison is architect en bewoner van het cohousing project in de wijk. Voor zijn architectenbureau Epoc was het ontwerp van het flatgebouw voor cohousing het allereerste project. ‘Duurzaamheid steekt niet alleen in de constructie en de gebruikte materialen, maar ook in de kwaliteit van het samenleven. Aan het ontwerp ging een intensief participatieproces vooraf met kandidaat-bewoners. Het resultaat is een flexibel ontwerp wat de inrichting en de grootte van de woonruimten betreft. Elk van de negen gezinnen beschikt over een eigen woon- en leefruimte en een eigen buitenterras. Daarnaast zijn er twee gemeenschappelijke ruimtes. De eerste op de bovenste verdieping, met een panoramisch uitzicht op de stad, is enkel toegankelijk voor de negen gezinnen. De tweede gemeenschappelijke ruimte bevindt zich op het gelijkvloers en staat open voor verenigingen en bewoners uit de wijk.’

Joeri Alderweireld, een andere medebewoner die met zijn gezin vanaf de start deelnam aan het participatieproces van de cohousing, ziet een groeiende belangstelling vanuit de wijk. ‘In de gemeenschappelijke benedenruimte vinden verschillende activiteiten plaats, zoals de uitwisseling van zelf gekweekte planten, een vrouwengroep, muziek, yoga en naaicursussen.’

Net als Raison is Alderweireld na twee jaar eensluidend positief over de leef- en woonkwaliteit van de Tivoliwijk. ‘De vele facetten van duurzaamheid bepalen de kwaliteit van het wonen. Het huishoudelijk afval bijvoorbeeld wordt niet in de appartement bijgehouden, maar in de publieke, afgesloten ondergrondse vuilniscontainers. Alle huishoudens, ook die van het cohousingproject, zijn voor hun verwarming aangesloten op een centraal warmtenet, de warmtekrachtcentrale levert naast warmte ook elektriciteit op.’

Inspirerende praktijken

Van Boeckel merkt op dat Tivoli niet alleen staat. ‘Intussen heeft KAIROS in Anderlecht Novacity 1 opgeleverd, binnenkort Novacity 2. Het project Marchandise aan het Zuidstation is in uitvoering. Telkens hebben we hetzelfde woonconcept en duurzaamheidsmodel toegepast. Uit de ervaringen met Tivoli hebben we geleerd en lessen getrokken, bijvoorbeeld op het vlak van waterbeheer. In Tivoli wordt het regenwater op de daken gestockeerd en benut voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementsblok en voor het sproeien van de gemeenschappelijke tuin. Het grijze water, afkomstig uit de badkamer, wordt gerecycleerd en gebruikt in de toiletten. Dat laatste liep in Tivoli niet gesmeerd. Inmiddels hebben we het systeem bijgesteld. In onze recente projecten zijn er ook laadpalen voor elektrische auto’s. Bij het ontwerp van Tivoli was dit nog niet aan de orde. Het concept van duurzame wijken is volop in ontwikkeling.’

Volgens Heuts kan Tivoli andere steden en gemeenten inspireren. ‘In Vlaanderen liggen er talrijke industriële sites braak. Sommige zijn zwaar aangetast door vroegere industriële activiteiten, zodat een structurele sanering van de bodem noodzakelijk is. Als we die sites een nieuwe invulling kunnen geven, hoeven we nauwelijks extra open ruimte voor woonuitbreiding aan te snijden. Ik ben hoopvol. Toen we in 2009 ons eerste boek over duurzame stedenbouw publiceerden, kwamen er uitsluitend buitenlandse voorbeelden in beeld. In ons nieuwste boek konden we goede praktijken uit eigen land beschrijven.’