Wonen in lege kantoren?
De cijfers zijn niet om vrolijk van te worden’, geeft Sofie Vanhout van zelfstandigenorganisatie Unizo Vlaams-Brabant toe. ‘De winkelleegstand in de Vlaamse Rand en de provincie Vlaams-Brabant is tussen 2008 en 2016 elk jaar gestegen. In de Vlaamse Rand zitten we aan 16% van de verkooppunten die leeg staan.'
'Samen met de steden en gemeenten willen we een antwoord bieden op die toenemende leegstand. Daarom zetten we in op een beleid dat de handelskernen moet versterken. Belangrijk daarbij is dat er in die kernen niet alleen gefocust wordt op detailhandel. Je hebt een brede waaier aan bedrijvigheid nodig: vrije beroepen, dienstverlening, cultuur, toerisme, horeca, wonen. Om dit te kunnen doen, moeten de stedenbouwkundige voorschriften zo’n mix wel mogelijk maken; dat is nu niet overal het geval.'
'De hoge leegstand heeft volgens ons niets te maken met het feit dat er te veel winkelpanden zouden zijn. De oorzaak moet je eerder zoeken bij het almaar stijgende succes van de e-commerce en de ontwikkeling van grote shoppingscentra. Samen met een aantal gemeenten werken we nu aan een instrumentarium dat een duidelijk overzicht biedt van alle maatregelen waarover een gemeentebestuur beschikt om zijn handelskern te versterken.’
CREATIEVE PROJECTEN ZIJN SLEUTEL
‘De gemeentebesturen kunnen inderdaad een cruciale rol spelen in de problematiek van de leegstand’, beaamt Joris De Leenheer van de Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten (VVSG). ‘Gemeenten kunnen specifieke maatregelen nemen om handel te stimuleren. Ik denk bijvoorbeeld aan Asse, waar de gemeente dit jaar het project pASSEpop opzette. Starters konden daar in het centrum drie maanden een pop-upwinkel openen in leegstaande panden. Ze betaalden de helft tot een derde van de normale huurprijs, afhankelijk van de toestand van het pand. Zo’n projecten geven de starters de kans om een ‘echte’ winkel uit te proberen. En de eigenaars konden zo hun panden weer in de kijker zetten. Een perfecte win-win.'
'Handel drijven, gebeurt al lang niet meer zoals vroeger. Willen we de leegstand aanpakken, dan ligt de sleutel bij creatieve projecten als deze, in combinatie met een efficiënt handelsbeleid dat inspeelt op de huidige tendensen. Hoe meer steun de handelaars van de gemeente krijgen, hoe beter.’
ÉÉN OP DE DRIE KANTOREN STAAT LEEG
Met de leegstand van de kantoorgebouwen in de Vlaamse Rand is het nog slechter gesteld dan met de winkelpanden. ‘De meest recente cijfers waarover we beschikken, dateren van 2013. Toen deden we een specifieke peiling in de Vlaamse Rand. Op de volgende is het nog even wachten, maar het zou me verbazen mocht de toestand intussen verbeterd zijn’, zegt Bart Hanssens van citydev.brussels of de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
‘Het probleem van kantoren die leegstaan, stelt zich veel scherper in de Rand dan in Brussel.’
‘De cijfers voor de Vlaamse Rand rond Brussel zijn echt onrustwekkend. Meer dan 30% van de kantoorgebouwen in een straal van 12 km rond Brussel staat leeg. Het gaat om bijna een half miljoen vierkante meter kantoorruimte. Vooral in Zaventem, waar 75% van alle kantoren van de Rand is gevestigd, is de toestand bedroevend. Daar zitten we rond de 40% leegstand. De leegstand stelt zich nog scherper in de Rand dan in Brussel. Daar ligt het cijfer rond de 8%.’
WAT NU?
Bebouwde oppervlakte die leeg staat in een regio als de Vlaamse Rand, waar grond zo schaars is, lijkt wel heiligschennis. Maar als bedrijven niet geneigd zijn om hun intrek te nemen in al die kantoorgebouwen en winkels, wat moeten we er dan mee aanvangen? Een eenvoudige vraag met een moeilijk antwoord, zo blijkt.
‘Modernisering van kantoorgebouwen is een optie, maar eenvoudig is dat niet’, vertelt vastgoedexpert Eric Cloes. ‘Van verouderde kantoren moderne maken, is vaak gewoon niet mogelijk. In de oude gebouwen is er in veel gevallen geen plaats om valse vloeren en plafonds te steken. En die zijn absoluut noodzakelijk om alle moderne technieken te kunnen herbergen in de kantoren van de 21e eeuw.’
En: er zit nog een andere adder onder het gras. Modernisering van kantoorgebouwen lijkt de leegstand voorlopig niet terug te dringen. Dat blijkt ook uit de cijfers van citydev.brussels. In Brussel is de voorbije jaren op grote schaal gerenoveerd, maar de leegstand in gerenoveerde gebouwen blijkt even groot als in niet-gerenoveerde panden.
'Willen we de winkelleegstand aanpakken, dan zullen we creatief moeten zijn.'
In de Vlaamse Rand worden er sowieso weinig pogingen ondernomen inzake renovatie. Een van de schaarse voorbeelden is het Gateway-project, het grootste kantoorgebouw op de luchthaven van Zaventem. Het gebouw, waar ooit Sabena en Brussels Airport Company gevestigd waren, wordt momenteel gemoderniseerd. Het internationale auditkantoor Deloitte zal er zijn intrek nemen. Dat betekent dat de toekomst van hun oude kantoren in Diegem dan weer onzeker is. De kans is dus groot dat het probleem gewoon een paar honderd meter opschuift…
VAN KANTOOR NAAR WONING
Een piste die de laatste jaren steeds vaker wordt bewandeld, is de reconversie van kantoorgebouwen naar wooneenheden. Veel van die gebouwen zijn eigenlijk nog vrij recent en bieden heel wat mogelijkheden om in te spelen op de groeiende vraag naar nieuwe woningen. Dat gebeurt nu op een aantal plaatsen in Brussel.
Een mooi voorbeeld is dat van de Leopoldtoren in de Brusselse gemeente Evere. Projectontwikkelaar Matexi vormt de kantoren in het gebouw uit 1976 om tot tweehonderd lage-energiewooneenheden. ‘We zijn vier maanden geleden gestart en midden 2018 moeten we klaar zijn’, zegt Peter Tegethoff van projectontwikkelaar Matexi. ‘Het gebouw wordt gestript. Alle vloeren gaan eruit, de muren, de isolatie, noem maar op. Er komen moderne, passieve studio’s, 1-, 2- en 3-slaapkamerappartementen. De kostprijs van zo’n renovatie is eigenlijk dezelfde als die van een nieuwbouw.'
'Voor de leegstand in Brussel kunnen die reconversies tot woningen een belangrijk deel van de oplossing zijn. Maar in de Vlaamse Rand is het dus jammer genoeg veel minder evident.'
Waarom we het dan toch doen? Matexi heeft een reputatie hoog te houden. We willen een bedrijf zijn dat zijn sociaal engagement toont. We vinden het onverantwoord dat de leegstand zo hoog is in een land als België waar de gronden zo schaars zijn. Daarom kiezen we heel bewust voor dit soort projecten. In Antwerpen hebben we onlangs de Antwerp Tower aange- kocht, vlakbij het Centraal Station. Ook dat gebouw wordt omgevormd totwooneenheden. In de Vlaamse Rand zijn er momenteel geen dergelijke projecten gepland.’
Jammer, maar dat is eigenlijk niet zo verwonderlijk. In steden als Brussel en Antwerpen liggen de verouderde kantoorgebouwen heel vaak in een buurt met winkels en allerhande diensten. ‘In de Vlaamse Rand is dat natuurlijk zelden het geval’, zegt vastgoedexpert Eric Cloes. ‘Neem nu bijvoorbeeld een kantoorzone als de Keiberg in Zaventem. Ik denk niet dat veel mensen geneigd zullen zijn om daar te gaan wonen. In de Vlaamse Rand liggen de kantoorgebouwen vaak dichtbij de autostrades, weg van de gemeentelijke kernen. Niet meteen de meest aantrekkelijke plaatsen om te wonen. Je vindt er ook geen winkels of horeca.'
'Voor de leegstand in Brussel kunnen die reconversies tot woningen een belangrijk deel van de oplossing zijn. Maar in de Vlaamse Rand is het dus jammer genoeg veel minder evident. Ik denk dat hier renovatie toch eerder een deel van de oplossing kan zijn. Ook al zal dat veel tijd en moeite kosten. De hele sector zal, samen met de overheid, creatief uit de hoek moeten komen om de structurele leegstand het hoofd te kunnen bieden’, besluit Cloes.
