Dat zeggen professor Pascal De Decker van de KU Leuven en woonexpert Klaas Poppe van Steunpunt Mens en Samenleving (SAM) in hun reflectie op de artikelenreeks Dak boven het hoofd. ‘Neem nu de projecten Warm Nest en Het Pandschap die eigenaars stimuleren om hun leegstaande panden energiezuinig te renoveren en te verhuren via het Sociaal Verhuurkantoor (SVK). In die aanpak van de leegstand zit de snelste winst voor de sociale woningbouw.’

Open deur

De eigenaars die hun pand verhuren via het Sociaal Verhuurkantoor (SVK) hebben recht op de hoogste renovatiepremies en renteloze leningen. Het proefproject Warm Nest loopt in vijftien gemeenten van de regio Halle-Vilvoorde (zie ook RandKrant, december 2022). Het Pandschap ontplooit een quasi gelijkaardige aanpak in de regio’s Gent, Antwerpen, Mechelen en Brugge.

‘De eerste SVK’s zijn in de jaren 70 ontstaan, maar moesten tot 1993 wachten op een experimentele erkenning en dan nog eens vier jaar voor ze in de Vlaamse Wooncode werden opgenomen. Het SVK De Poort in Kortrijk had met de verhuur van vierhonderd woningen nochtans al overtuigend bewezen dat de formule werkt. De algemene impact van het SVK blijft echter beperkt omdat de overheidssteun op een te laag pitje staat. De SVK’s hebben nood aan extra capaciteit om leegstaande panden op te sporen en op te knappen’, constateren De Decker en Poppe. Een ander knelpunt is het beperkte zicht op de leegstaande panden in de gemeenten. Accurate cijfers over leegstand zijn moeilijk te vinden (RandKrant, juni 2023).

‘Met de fusie van de sociale huisvestingsmaatschappijen en de omvorming tot de nieuwe woonmaatschappijen waarin ook het SVK is geïntegreerd, ontstaat een nieuw perspectief’, hoopt De Decker. ‘De woonmaatschappij opereert immers op een grotere schaal, verhoogt de technische en organisatorische capaciteit van het SVK en zorgt voor een betere omkadering.’

Innoveren en opschalen

Uitzonderlijk worden alternatieve woonprojecten relatief snel opgeschaald. Een goede illustratie daarvan is het pilootproject Dampoort KnapT OP, dat uitgaat van het OCMW en SAAMO Gent, en dat na enkele jaren leidde tot de oprichting van het Vlaams Noodkoopfonds. De provincie Vlaams-Brabant, die zich inspireerde op het Gentse voorbeeld, werkte een alternatieve financiering uit waarbij gezinnen met een laag inkomen een subsidie van 30.000 euro ontvangen om de renovatie van hun woning te financieren (RandKrant, november 2022). De subsidie moet pas worden terugbetaald wanneer het gerenoveerde huis van eigenaar verandert. De formule slaat aan omdat gezinnen met een laag inkomen ook kunnen rekenen op sociale en technische begeleiding, zoals blijkt in de oude arbeiderswijk Broek in Vilvoorde. Al minstens één vijfde van de 220 woningen met grote mankementen is duurzaam gerenoveerd dankzij de financiële steun van de stad, de provincie en het Vlaams Gewest, en de inzet van de sociale en renovatiebegeleiders. De rol van renovatiebegeleider is cruciaal omdat hij de gezinnen gedurende het hele renovatieproces adviseert (RandKrant, mei 2023).

De talrijke wooninitiatieven wijzen volgens De Decker op de alertheid van het middenveld dat nieuwe woonnoden blootlegt. ‘Vanuit het Steunpunt Wonen hebben we een paar jaar geleden een inventaris gemaakt van nieuwe en innovatieve wooninitiatieven. We brachten driehonderd initiatieven in kaart waaronder projecten voor mensen met een beperking, initiatieven die zich focussen op betaalbare huisvesting, alternatieve woonformules voor ouderen en ecologische projecten zoals co-housing. Die driehonderd initiatieven zijn goed voor 6.000 extra wooneenheden. Dat is veel, maar toch blijft het aantal bijkomende woningen al bij al beperkt’, zegt De Decker. ‘Bovendien wordt er meestal veel energie gestopt in de voorbereiding, die soms tien tot vijftien jaar kan duren, zoals in het geval van Community Land Trust (CLT) Gent. In Gent worden nu eindelijk iets meer dan dertig woningen gebouwd door, oh ironie, sociale huisvesting op grond van de stad. Mensen betalen enkel voor het huis, niet voor de grond.’ Na een lange voorbereiding zijn met het project Woonmobiel Koekelberg van SAAMO Brussel twee tijdelijke wooneenheden gecreëerd. Het is bedoeld als voorbeeldproject om woonnoden van dak- en thuislozen te lenigen (RandKrant, oktober 2023).

Er is een drastische inhaalbeweging in de sociale huur nodig om de wooncrisis in Vlaanderen op te lossen.

Volgens Poppe kunnen die realisaties niet worden afgedaan als morrelen in de marge. Hij is zelf voorzitter van het CLT Gent en wijst op een spanningsveld. ‘Vanuit SAAMO ontwikkelen we innovatieve wooninitiatieven om aan te tonen dat er alternatieven zijn, maar die hebben alleen impact als ze worden opgeschaald en verankerd in het Vlaamse huisvestingsbeleid. Daarom voeren we, samen met andere partners zoals het Vlaams Huurdersplatform, campagne voor het recht op wonen. In navolging van de Klimaatzaak spannen we via een Europese collectieve klachtenprocedure nu ook de Woonzaak aan om de overheid voor haar verantwoordelijkheid te plaatsen. Ons uitgangspunt is dat wonen een grondrecht is en dat betaalbare huisvesting op een voldoende hoog – Vlaams – niveau moet worden geregeld.’

Historisch deficit

Als De Decker de driehonderd geïnventariseerde initiatieven overschouwt, vraagt hij zich af welke initiatieven kunnen worden opgeschaald. ‘Afgezien van SAAMO, hoeveel initiatiefnemers hebben voldoende organisatorische capaciteit? Veel nieuwe wooninitiatieven in de gehandicaptensector bijvoorbeeld gaan uit van sociaal geëngageerde ouders. Het vereist echter bijzonder veel sociaal en cultureel kapitaal om de hele reglementering van stedenbouw en ruimtelijke ordening te doorworstelen. Weet je, het zakboekje Ruimtelijke Ordening telt 1.300 bladzijden. Daar bovenop moet je het nodige financieel kapitaal kunnen mobiliseren om de bouw te bekostigen. De overheid juicht de nieuwe wooninitiatieven terecht toe, maar die initiatieven van burgers en het middenveld mogen niet als excuus worden gebruikt om zelf geen verantwoordelijkheid te nemen.’ De structurele oplossing ligt volgens De Decker en Poppe in de sociale huisvesting. ‘De nieuwe woonmaatschappijen hebben de schaal, de middelen, de expertise, de professionaliteit en de toewijzing van de woningen is berekend op basis van het inkomen. Helaas zijn er torenhoge wachtlijsten in de sociale huisvesting.’

De Decker wijst op een historisch deficit. ‘Onmiddellijk na de Tweede Wereldoorlog kwam een soort vrede over de oplossing van de woonnoden tot stand: het verwerven van een eigen woning is prioritair en sociale huur is aanvullend. Het verklaart het lage aandeel van sociale huisvesting in Vlaanderen (5%). Eind jaren 1940 trekt Nederland bijvoorbeeld wel voluit de kaart van de sociale huur om de woonnoden te lenigen. De Nederlandse regering stelt nog altijd 30% sociale huur als doel. In het Verenigd Koninkrijk bedraagt het percentage sociale huur 18%.’

Duurzame oplossingen

Volgens De Decker en Poppe is in Vlaanderen een drastische inhaalbeweging in de sociale huur nodig om de wooncrisis op te lossen. Ze vinden het Vlaamse decreet grond- en pandenbeleid, dat in grotere verkavelingen van projectontwikkelaars 20% sociale woningen voorziet, een doeltreffend instrument. ‘Deze bepaling in het decreet werd geschorst, maar het Grondwettelijk Hof heeft geen onoverkomelijke bezwaren geuit. De Vlaamse overheid zou dus gewoon een aangepast decreet moeten goedkeuren zodat het een verplichting wordt voor alle gemeentebesturen. Op die manier bouw je aan een structurele oplossing.’

Volgens Poppe moeten we bij de planning van de woningbouw ook veel meer kijken naar duurzaamheid. ‘Wonen en ruimtelijke ordening hebben superveel invloed op het klimaat en bepalen de grootte van onze ecologische voetafdruk. Bij de planning van nieuwe woningbouw, met inbegrip van sociale huisvesting, moeten we compacter bouwen, dichtbij het openbaar vervoer, winkels, scholen en andere voorzieningen. De Tivoliwijk in Laken is daarvan een illustratie (RandKrant, april 2023). Duurzaamheid moet de rode draad zijn bij het uitwerken van collectieve oplossingen, zoals het voorzien in warmtenetten op wijkniveau. De innovatieve praktijken zijn er, ook de kennis is aanwezig. Het is een kwestie van politieke wil.’

‘Aan financiële middelen is er evenmin een gebrek als je kijkt naar het succes van de recente staatsbon. Gelet op het immense spaarvolume bij de burger zou de overheid een volkslening voor betaalbare huisvesting kunnen uitschrijven waarbij ze een rendement garandeert dat hoger ligt dan de markt. Mensen zijn bereid om in collectieve oplossingen te investeren. Als er bijvoorbeeld een oproep wordt gelanceerd om een aandeel te kopen in een wooncoöperatie merken we dat die in de kortste keren succesvol wordt beantwoord.’